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照明計画 難航 [リノベーション]

照明計画は難しい!と日々思うBROS兄です。
あっサッカーWC・・・日本残念でしたBEST8ならず。
パラグアイ戦、最後のPK、3番手登場・・・こ・・こここ、駒野daijoubu~・??何故駒野??
憲吾でえーやんかー。
案の定・・・。。。かわいそうな駒野・・・
さて現在、実施設計中の物件色々と・・・照明計画をしているのですが、
毎度のことながら、照明計画は難しい!!
6BEDROOM1-3.jpg4BEDROOM1-1.jpg

シーリングライトを付けて終りにすればどんなに楽か!(笑)


しかし、照明計画は室内の雰囲気に大きな影響を与えるので単純に考えるわけにはいきません。
しっかりと検討していく必要があります。当たり前ですが、設計者の義務!


さて、個人的には白熱電球の暖かみが好きなのですが、白熱電球廃止の計画がある以上、蛍光灯をメインに計画するようにしています。しかし、普通に蛍光灯を多用すると、どうしても薄っぺらい雰囲気になりがちです。多分、設計事務所の人は皆さん試行錯誤しているだろうなぁ。

今までの照明計画の考え方は変えていく必要があるのでしょう。

例えば、高級感を与えるのに、間接照明と小さな口径のダウンライト(ミニクリプトンやハロゲン等)の組み合わせは非常に効果的でした。
ただ、この組み合わせは照明効率が悪いので、電気代を考えるとこれからの世の中は避けた方がいいかもしれません。

各照明メーカーも照明効率とデザインに優れた商品を開発するなど、いろいろと努力はしているようです。ただし、照明器具も高価な場合が多いので、設計者が慎重に検討していかなければいけません。


コストとエコを意識しつつ、雰囲気をつくりあげる。

そのバランスが難しい!
より高度なテクニックを覚えるべく、日々照明機器メーカーのカタログ技術指針とがっつり向き合っています。商店建築類の雑誌もダンボールから引っ張りだしてかたっぱしから過去資料も再読中。。
関西時代の照明セミナー資料がでてきた・・・今思えばもっと真面目に聞いておくべきでした(笑)
最後は電気工事屋さんとご相談しながら施主様とコミュが重要なのかもしれません。

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リノベーションの可能性 [リノベーション]

これからの時代、
リノベーションが建築の重要な要素となるのではと感じる今日この頃。。
ちびギャング2人の学校、幼稚園も始まり、少し通常のリズムに戻れてほっとしているBROS兄です。
リノベーションは簡単言えば、間取りまで変えるような大胆なリフォーム

この米子でもリノベーションの波を少しづつ感じています。

都会では既にビジネスモデル化されている状況を目の当りにしました。
それは中古物件が驚くほどの値段で取引されていることです。

この米子エリアではやはり中古住宅の流通が悪いのでしょうか?

なかなか格安物件が出てきません。あそこにもここにも築古平屋建てとか沢山あるのに・・・

リノベーションしたいと思う人も沢山いると思うんですが・・・

中古リフォーム業者のようにきれいにするリフォームも良いのですが・・・

中古物件の扱い方を見直せば、まだまだ築古格安物件が眠っているのだと思います。 


ちなみに築古物件で常によく問題になるのは以下の3つ。


・法規 ※避難規定、排煙、採光、防火区画など。

・構造 ※耐震診断。新耐震基準前に関しては大幅な耐震補強など。

・設備 ※配管経路、耐久性、最新設備への対応能力など。


これらを問題なく解決できる中古物件なんて非常に少ない。
中古物件のほとんどは現在の基準を満たしていない既存不適格ですから。
だいたい、このどれかが問題になり悪戦苦闘します。
特に設計図が残ってなければ構造と設備の調査は難航します。

それでも、新築するよりは安く済みますし、何よりエコロジー
スクラップアンドビルトは日本独特の悪い文化。
古い建物を長く使っていくのは、世界では当たり前。
リノベーションは新築よりも大変かもしれませんが、これから取り組んでいかなければならない重要な分野だと思います。


現在、リノベーション計画を数件計画中です。
が、腐食の程度を確認しきれない物件も多く・・・見積もりする作業が非常に難航しています。

がしかし、米子にもリノベーションという考えが、これから徐々に増え、

当社にも依頼が増えてくるのかもしれません。
リノベーションをお考えの方はご相談下さいませ。

   UENO HOUSING HOME-PAGEも沢山の方に見ていただき感謝します。

   こちらはこれからぼちぼち改訂していきますのでお楽しみに。[家]


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中古 狭小住宅 リノベーション 内観 [リノベーション]

狭小住宅のリノベーション

まずは1F。

 Qperコピー出力ファイル.jpg

寝室・ホール階段

ホール階段は吹き抜けになっており、太陽の明かりが天窓を通じてさしこみます。 

21FROOM.jpg3.jpg

次に2F。 

2.jpg

子供部屋・多目的ホール 

1CHILD1.jpgROOM1.jpg

 

リビング・ダイニングスペース

LD2.jpgldk1.jpg

無題.jpg1F玄関・階段スペース

狭小住宅は、採光、通風計画が非常に重要な要素となります。

中古狭小物件をリノベ計画の方、既存物件の診断~リノベーション計画まで

何なりとご相談ください。不動産をお探しの方もお気軽にご相談ください。

 


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中古 狭小住宅 リノベーション 間取り [リノベーション]

築34年 中古 一戸建て住宅  狭小敷地住宅。

首都、近畿圏ではよく見かける住宅ですが、米子市の駅近郊にも、まだまだ多く見られます。

 

平屋住宅に続き、狭小住宅のリノベーションにもTRYしていきたいと思い、

いつもの通り、不動産屋さんの、mr.のりさんに物件をご紹介していただき、早速TRY!

 

本物件は狭小間口に奥行きは超ロングの細長狭小物件。

 

道路に面した1階と2階の半分は車庫と事務所等の店舗。階段は2箇所あり、

玄関は1箇所。現状平面図はこんな感じ。風呂トイレは離れた箇所にあり、

左右の隣家に隣接し明かりが入りにくい物件。

現状平面図003.jpg

さてどうする・・・。家族構成などが明確に無いと、余りに余ってしょうがないくらい広い。。

 

数プランのうちのひとつをご紹介。 

 

玄関、水廻り位置をなるべく固定とし、主要構造体を生かした間取りを考えました。

 

1Fは、寝室、客間、浴室洗面トイレという配置。

2FをLDK、子供部屋という間取りとし、中央へ多目的に利用できるルームを設け、

LDK以外の家族の第2の空間を設けた。

階段2箇所は既存位置を生かし、一部吹き抜けとした配置とし明かりをホールへ取り込むような

方法とした。

 

                     2F      1F

現状平面図003.jpg   2.jpgQperコピー出力ファイル.jpg

 

 

外観は、スタイリッシュモダンな感じ。

隣家の雰囲気を無視して目立ち度120%ながら道路境界側なので視線を遮る配慮。

外観はこんな感じ・・・

外観3.jpg

 

 

外観2.jpg

 

夜の雰囲気出るようグレーチングをバルコニー部へも設けました。

 

 beetle.jpg

白いBeetleが似合います。  内観は次回。


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リノベーション提案書<C邸> [リノベーション]

築40年の平屋建てリノベーション。平面計画を3タイプ提出済み。

その後、プラン計画書等の準備がほぼ整いました。

耐震診断書、補強案・省エネ計画・見積もり書・エコポイント取得表・減税計画・VE計画・・・・他

各資材サンプルカタログ等・・・ダンボール数個分。

 

提案書など・・・A3カラー出力16枚。

30ページくらいあったものを選別して、今回は16枚です。なんとか絞りました(汗)

teian1.jpgteian2.jpg

他図面類。。

まだ第一回目提案段階ですが、要望以上の引き出しを出してあげれるよう提案の幅を広げていければと思います。

事務所でじっくり打ち合わせできればこんなに資料は不要ですが、お施主様は、お忙しい方なのでなかなか時間が取れないので少し困りますが。。。

平屋建てのリノベーションとはいえ、UENO BROSは、最低でもこのくらい準備します。

が、あまり選択肢を多くしすぎるのも混乱を招く結果となってしまうので、難しいところです。

新築の場合、土地計画が絡みますので、この3,4倍の提案内容となります。

希望・要望があればそれ以上を引き出してあげればよいので、楽な面が多いのですが、

オマカセ!というのが一番つらいとこです。図面も沢山いりますし・・・はぁー。。。

-------------------

10日ほど前に累計20,000件を突破していました。

本当に沢山の方々にBlogを見ていただき感謝です。

累計20000.jpg

今後も工務店再建に向け、初心忘れずがんばりたいと思います。   


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築40年平屋建て住宅 リノベーション [リノベーション]

来月中旬、長男のサッカーチームでの親子サッカーがあり、少し運動しておかなければ・・・

子供に馬鹿にされてしまう・・・と焦るBROS兄です。(汗)

 

境港市にあるC邸

母屋、車庫、物置と全て当社が建設させていただいた。

唯一当社が手がけていない物置化されている離れ住宅の全面リニューアル依頼に伴い、

現在プランニング作業を終え、コスト調整段階となりました。各棟がその時代に合わせた建て方、納め方、素材を使用しており、今回のリノベーションは必然的にめぐりめぐってきた案件である。

お施主さまには、先代の社長を受け継いだ我らUENO BROSに対して外観内観など若い感性に・・・とおっしゃっていただいてますが・・・そういわれると逆に作り上げる難しさがあります。 

先代の社長が手がけた隣にBROSが手がけた建物を並ばせていただく喜びをかみしめて臨みます!

 

昭和45年に建てられた住宅は、外部、内部ともに劣化が進んでいる。さてどうしていこか・・・

劣化状況を詳しく調査し、使えるものは使います。これが後々のVE提案につながります。

VEとは・・・

バリューエンジニアリング アメリカの企業が開発したコスト低減方法ともいうべきか・・・

VEの目指すところは、Maximum Value for Money であり、費用の投資効果すなわち価値を

最大限に高めることである。

VEは、一つの目的を達成するための手段は数多くあるという前提に立ち、機能を低下させずコストを

低減できる手段又はコストを上げず機能を向上できる手段が他にあれば、その手段を積極的に

採用していくことにより、コスト縮減と機能・品質の向上を図ることを目的とするものである。

以前努めていた会社では、事業責任者同席での会議でコストダウンについて毎月1回報告会を行って切磋琢磨してコストダウン金額をあぶりだしていました。開発担当者たちが出してきたVE案の裏付けや他部門との調整、そして報告資料の作成と報告のための熟睡・・・毎月大変でした。今もやってるのだろう・・・(グループリーダーになったあたりから1日のほとんどが会議でしたから。。。笑)

大手企業では当たり前のことでしょう。。

 

さて提案プランのご紹介の前にまずは外観。

を考えるにあたり、各棟との位置づけ、近所の景観、道路側からの見え方と耐久性、耐震性を

考慮した上で現在検討中であるが、ざっくりと言えば完全にかけ離れたデザインにしようと考えてます。

母屋は、本格和風の大邸宅。

車庫は、銀瓦に弾性モルタル白仕上げ。

物置は、和瓦に木柄プリント板金仕上げ。

それら各棟と中途半端に溶け込まずに完全に別の棟として蘇らせる。

玄関廻りや洋間ポリ仕上げ屋根などごちゃごちゃしる部分は全て解体し、

壁内外、床天井内外全て解体撤去をしてスケルトンにしていきます。

まずは屋根を軽くすることを重要な耐震対策とし、鋼板仕上げを予定している。

それにあわせ屋根廻りも鋼板を巻き込んだ仕上げとした。既存屋根よりも大きくせり出す予定。

若い建築家が好んで軒を落としてしまうデザインを良くみかけますが、もちろん当社も可能ですが、北側斜線の影響や南側の敷地を広くする必要がある、隣家との距離が近くて日当たりが悪いなどの理由がない場合、デザイン重視とはいえ、むやみやたらに軒の出をなくすと、建物の耐久性や日射等の対策、雨仕舞等考えると無謀です。やはり屋根は重要な役割だと思います。もちろん断熱、通気、遮熱対策は必須です。

最近はドイツ基準のエコハイブリッド住宅なども見かけるようになり、一度見に行かなければと思いますが、やはり機能性からくるデザイン美は、凄いなと思わせられます。

さて外壁の仕上げをどうするか・・・迷うところ。。。クライアントさまの好みもあるし・・・

平坦な外観だけに難しい・・・

桜が咲いたときに映える外観・・・どうでしょう。。(笑)

IMG_0447.JPG外観D.jpg

IMG_0328.JPG外観D北Night.jpg

省エネ、耐震、バリアフリーの減税とエコポイン制度などリノベーションはそれら制度に

非常に有効な方法です。特に平屋建て住宅の築古物件はお得感いっぱいです。

平屋建ての活用にお困りの方、平屋建て中古物件をお探しでリノベーションに興味ある方などなど

お気軽にご相談ください。 by UENO BROTHERS  


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中古平屋リノベーション スライド [リノベーション]

中古平屋建てのリノベーション計画をデジブックにて編集してみました! 

どうでしょうかこんな演出?お客様にDVDとしても配布できます。

 


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HIRAYA平屋 内観紹介 [リノベーション]

HIRAYA平屋 リノベーションPLAN 

築50年前半 建物面積約60㎡ 3DKの間取り

img007.jpgimg006-2.jpg--現状--

リノベ平面案.jpg4GAIKAN1-3.jpg--リノベ案--

□□□□□□□□□□□□内観□□□□□□□□□□□□

リビング・キッチン

大空間にはできない広さのため、キッチンをコアとした配置とし玄関、水廻りからの動線を短くし、スペースを2分化した。

リビング、キッチンの中間層にダイニングテーブルを設け、狭さを解消。

リビングは一段下げることにより空間に広がりと間を持たせた。

派手さを求めず、無難な動線の間取りになるようなプランとした。

1LD1-1.jpgリビングからキッチン・ホールを望む

10LD1-4.jpg

 

2LD1-2.jpgキッチンからリビングを望む

 

9LD1-3.jpgリビング

 

HALL

玄関、水廻りからの視線を回避し、空間の仕切り役目としてキッチン背面に袖壁(タイル仕上げ)を設けた。

3HALL1-1.jpg寝室からホールを望む

 

寝室

多目的に使用できる別室と隣接した配置とし、くつろぎと使用用途範囲の幅を広げた。

ベットを置けるスペースを確保しつつ、圧迫感のないよう作りつけのカウンターと収納Boxを設けた。

4BEDROOM1-1.jpg

5BEDROOM1-2.jpg

6BEDROOM1-3.jpg

和室

座を一段上げることで、和を楽しむことができるスペースとした(多目的)

また、広縁をもうけることでゆとりを感じ、外部の植栽、庭がきれいに見えるようにした。

2JROOM1-3.jpg

8JROOM1-2.jpg

7JROOM1-1.jpg

内装 

フローリングは桐無垢自然塗料仕上げでやわらかさと温かさを演出。

壁面には外壁、ホール袖壁タイルと内装が調和するようアイスグレー色を部分的に設け、

インテリアのまとまりと、落ち着き感を+αとした。

----------------------------

現在、築40年代の平屋を全面リノベーション計画中!乞うご期待!


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中古平屋 リノベーションPLAN [リノベーション]

2/4は、先代社長の命日。先週末無事7回忌法要を終えました。

気持ち新たに初心忘れず精進する決意のBROSです。

さて、

HIRAYA平屋リノベーション・・・

なんプランかありますが、そのうちの検討中の1件をご紹介していきます。

 

築50年前半 建物面積約60㎡ 3DKの間取り

img007.jpg---現状PLAN---

3方が2階建ての住宅に囲まれ、ポツンとたたずむ平屋。

まず取り掛かるにあたり、既存の主要構造体、屋根、水廻り(トイレ、洗面、風呂)、玄関、ポーチを

生かしたままを考える。

家族構成はシニア層 2人。 玄関側が南東方向。その他もろもろ・・・

 

LDK 大空間にはできない広さのため、キッチンをコアとした配置とし玄関、水廻りからの動線を短くし、スペースを2分化した。リビング、キッチンの中間層にダイニングテーブルを設け、狭さを解消。リビングは一段下げることにより空間に広がりと間を持たせた。派手さを求めず、無難な動線の間取りになるようなプランとした。

リノベ平面案.jpg---リノベPLAN案---

寝室は多目的に使用できる別室と隣接した配置とし、くつろぎと使用用途範囲の幅を広げた。

寝室へはベットを置けるスペースを確保しつつ、圧迫感のないよう作りつけのカウンターと収納Boxを設けた。

和室は座を一段上げることで、和を楽しむことができるスペースとした(多目的)

また、広縁をもうけることでゆとりを感じ、外部の植栽、庭がきれいに見えるようにした。

 次に外観

img006-2.jpg---現状外観---

管理物件なのでぼんやりと掲載します。

既存屋根を生かし、開口部は一新。玄関ポーチ、掃出し窓庇は一体化になるようにし、

プライベートにも配慮した格子と左官仕上げの壁を設けた。外壁材の仕様、改修方法は物件の具合によるが、

濃灰色で統一。

玄関ドアはスタイリッシュなシルバー色にすることで全体の暗さ加減を調整した。

このあたりは設計者の好みが出てしまってます。。(笑)

庭は手入れのしやすい中高樹木を配置したい!玄関へのアプローチは艶のある鉄平石で

高級感を出してみた。

イメージCG

外観.jpgDAY

GAIKAN1-1.JPG

外観night.jpg &NIGHT

内観はイメージは、つづく。。。


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HIRAYA平屋 プランニング [リノベーション]

ざーっといきおいで記事を書き終えたとき・・・誤って全文面を消してしまいがっくりしてるBROS兄です。

もう一度書きます(あ~カケルカナ・・・)

不動産屋ののりさんに1枚の平屋中古物件を渡された。

ごくごく普通の間取りをした平屋建て。築年数はかなり古い。

既存の活かせる部分は活かし、ターゲット像に見合った理想的な間取りを求めるべく

ゾーニングを始めたが・・・

がーーーん。。 

平屋のプランニングは意外なことになかなか難しい。


平屋の住宅が得てして同じような貸家や建売の間取りになってしまうのもわかる気がします。建築雑誌をみても一般住宅で平屋の例は少なく、発展途上なのかもしれません。特に中古平屋物件は非常に間取りが狭くプランニングが難しい。まずは問題を整理。


プライベートゾーンとパブリックゾーンを分けるのが難しい。

プライベートゾーンというのは寝室やお風呂、パブリックゾーンというのは玄関やリビング(客間)など。
2階建てでは2階が主にプライベートゾーンとなるのでゾーニングしやすいのですが、平屋では動線が交差しがち。境い目をどう演出してスムーズな動線とするか・・・。


廊下が長くなる。

プライベートゾーンを重視した場合はどうしても廊下が長くなりがち。廊下が長くなりすぎても無駄なので、リビングから直接アクセスする部屋にするなどの工夫も必要だが。


全部屋南向きが難しい。

全部屋南向きにすると東西に長いプランになってしまい、敷地形状によっては不可能。
個人的には、日光浴をするわけではないので、南向きにこだわる必要は無いと思うが。北側のみに窓がある部屋は避けたい。


全部屋風の通る部屋をつくるのが難しい。

どちらかというと南向きよりこちらを優先したい。
真四角の平屋での角部屋は基本的に最大4つ。角部屋でない場合廊下を介して通風できるようにするなど工夫が必要。

マンションのような平坦なレベルになりがち。

まるでマンションにいるかのような平坦な天井高さ、床座になりがち。地上権を持った戸建て特有の光の取り込みや、目線の工夫など庭との調和も活かしたい。


セキュリティにするのが難しい。

進入可能な窓が増えるので、致し方ないところ。
セキュリティを高めるには防犯ガラスにしたり、シャッターを付けたり、セコムを入れたり様々な方法があるが、平屋の場合はその箇所が増えてしまう。意匠性左右されずコスト的にも無難な方法が必要か。


吹き抜けをつくるのが難しい。

2階がない分大きな吹き抜けは難しいところ。無理に高い天井にすると不経済。吹き抜けが欲しい場合は軒高の一番高い箇所を昇り梁にしたり天井を貼らないなどの工夫が必要だが。
既存中古物件は屋根をいじくると高コストになる。無難な方法を選ぶべきか。


眺望やプライバシーの確保が難しい。

2階建てに比べて眺望や廻りからの視線の面では不利。敷地環境にもよるが。

ということで、なかなかベストの間取りというのは難しいところがある。何を優先するのかだが・・・

既存部分をなるべく活かし、適度な減築とそこそこの大胆なアプローチだが低コスト。

できるだろうか・・・。


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HIRAYA平屋 [リノベーション]

「2010年、80万戸時代をどう生き残る!」

という毎月送られてくる住宅雑誌のタイトル。。年始から重たーいタイトルを読み終え・・・「ハァー・・・」

さてどうするか・・・。昨年から事業を本格稼動したUENO BROS。

1年目・・・仕組み構築<最優先>

OB施主さまとのコミュ・・・顧客データ管理。そして住宅メンテナンス対応。

  ~提案~改修内容診断書。。そして施工体制の確立。

  おかげさまでここまで約10ヶ月。大小様々多くの方からお話を頂きました。       

4月から2年目に突入するわけですが、今のとこ新規チャンネルへ挑戦しようかと検討中。

  ~それらに対応したソフト、ハード面の構築。今、私のデスクは資料で山積み状態。

3年目・・・色々考えてますが方向性変わるかもしれないので。。。。

とまあざっくりと事業計画書的なものは作成していますが、業界の流れが1年置きに
変わるような気配もあり、民主党の動き見てると毎年、いや半年スパンで計画は変わっていくかも。
(私の頭の中では最近は週1くらいで色々変わります)(笑)
ということで今考えていることを少しづつ書きたいと思います。
今回は・・・
・以前とある映画を見て感じた平屋。
 http://ueno-hc.blog.so-net.ne.jp/2009-07-10
・以前努めていた会社の上司が新幹線の中で話していた平屋。。
 (あっこれは私しかわからない話ですが・・・)

 

 平屋を少し調べてみました。


建築統計によれば、1~3建居住専用住宅の着工数のうち、平屋住宅の着工数は

全国的にみると10%にも満たない数です。このことから日本のほとんどの住宅は

2階建て以上であることがいえます。

しかし昔のデータがありませんが、車で色々なところ走るとよく目につく平屋。ここ米子近郊の話ですが。

しかも敷地は割と広い。ただし古ーい。。空き家になった平屋。。土地つき上代込みで500万とか・・・


平屋は老後のバリアフリーのことを考えれば一番適しています。

外壁のメンテナンスもしやすいし、敷地が広ければ平屋にするのがコスト的にも良い。

都会では考えられないような値段で土地付き平屋の一戸建てが建てられる。

社会背景、市場背景、顧客志向、平屋中古住宅の流通量、立地条件などなどを踏まえ

今後の中古平屋建てに少し興味があり。。

そのようなことで、当社事務所の1Fにある不動産会社さんに中古平屋の現状を聞いてきました。

同世代の方なので気兼ねなく話しができます。さて中古平屋の現状。。 

その話は長いので・・・省略。 

てなわけで、中古平屋をリノベしてみようかと・・・プランニングをしてみました。


その前に平屋をまずは自分なりに調べました。。。次回ご紹介します。では。 


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